Sind Sie zahlen für die Phantom-Raum? Einige Vermieter sind Überladung Zahnärzte für mehr Quadratmeterzahl als der Mieter tatsächlich hat.
Dies ist eine häufige Diskrepanz in der kommerziellen Leasing-Branche. Dental Mieter häufig berichtet Quadratmeterzahl ihrer gemieteten Räumen vertrauen. Doch ob diese Zahl zufällig durch den Vermieter gemeldet wurde oder von einem entfernten Objekt-Manager berichtet, die noch nie die Seite gesehen hat, kann die Menge der gemeldeten Quadratmeterzahl leicht falsch sein. Das Endergebnis ist, dass Zahn Mieter unnötig eine erhöhte Miete zu zahlen, auf der Grundlage ihrer falsche Quadratmeterzahl ... ist es nicht besser, dieses Geld in der eigenen Tasche zu halten, als es zu dem Vermieter bezahlen?
weiter zu erklären ... ich war beim Abendessen an einem Abend mit einem Kunden. Sie teilte mit, dass sie vor kurzem in eine neue 4.400 Quadratfuß Büro umgezogen war. Sie fuhr fort zu erklären, wie geräumig, schön und komfortabel das Büro war. Als ich sie fragte, ob sie jemals die Quadratmeterzahl überprüft hatte, sagte sie: "Nein". Warum war das notwendig? Schließlich war dies die Gesamtfläche auf ihrem Mietvertrag angegeben. Es dauerte mehrere Wochen, um sie zu überzeugen mir den Raum zu lassen, messen, um zu bestimmen, ob sie tatsächlich war die 4.400 Quadratmetern bekommen, dass der Vermieter sie für geladen wurde.
Schließlich stimmte sie zu. Wenn wir die Räumlichkeiten abgeschlossen Messung betrug der gemessene Raum 800 Quadratmetern kurz. In der Immobilienbranche verweisen wir auf diese als "Phantom Raum", wo der Mieter zu zahlen ist mehr als für Platz benötigt wird, das nicht existiert. Und in diesem Fall war mein Mandant über 50.000 $ mehr bezahlen (für ihre gesamte Vertragslaufzeit) als sie benötigt für Raum, den sie nicht haben. Wir näherten uns dem Vermieter und korrigiert das Problem - sowohl für die Vergangenheit und die Zukunft. Der Mieter wurde für ihre früheren Überzahlungen erstattet und weiterhin eine bereinigte Rate zu zahlen.
Selbst die kleinste Menge an Phantom Raum wachsen kann ziemlich groß wie Mietpreise und im öffentlichen Bereich Maintenance (CAM) auflädt Anstieg im Laufe der Zeit zu sein. Als Beispiel haben wir festgestellt, dass eine vorherige Client eine Diskrepanz von nur 27 Quadratmetern hatte. Dies ist zwar nicht viel klingt, diese spezifische Einheit wurde in bester Innenstadt-Einkaufszentrum mit einer hohen Miete entfernt. Wenn dies auf unsere Aufmerksamkeit kam, war es 7 Jahre in der Mietzeit des Mieters und der Vermieter hatte $ 20.000 mehr gesammelt als rechtmäßig zurückzuführen war. Auch dies mit dem Mieter zu einem befriedigenden Ergebnis gekommen erstattet werden.
Noch ein weiteres Beispiel unser Buchhalter für die Vermietung Coach war, willigte seinen Platz als auch gemessen zu haben. Wir haben bestätigt, der Raum tatsächlich weniger gemessen als berichtet und verhandelte für den Vermieter unser Buchhalter 3500.00 sowie $ zu erstatten, wie das Problem sichergestellt wurde für zukünftige Mietzahlungen korrigiert. Für unser Buchhalter, das war eine angenehme Überraschung.
Ein weiteres Problem für die Zahn Mieter zu prüfen ist, wie Phantom Raum wiederholt sie beeinflussen können. Verstehen Sie, dass jeder Mieter zwei Mieten bezahlt - die Grundmiete (die verhandelbar) sowie die im öffentlichen Bereich Maintenance (CAM) Kosten. CAM Kosten decken Schulden auf Pflege, die alle Mieter zugute kommt (zB: Müllabfuhr, Grundsteuern und Gebäudeinstandhaltung) und werden anteilig berechnet. Deshalb, wenn ein Mieter 1800 Quadratmetern einnimmt, dann hat er /sie ist verantwortlich für die CAM-Ladungen auf diesem Gebiet als auch. Wenn das Mieter zu Unrecht wurde für Phantom Raum zahlt, wird er /sie auch bezahlen zu Unrecht zu viel für die CAM-Ladungen.
Eine solche Quadratmeterzahl Diskrepanzen sind sehr häufig für Geschäftsbesitzer (insbesondere diejenigen Leasing Einzelhandels- und Büroflächen ). Nach meiner Erfahrung sind viele Diskrepanzen nachlässig, nicht unbedingt betrügerisch. Dies ist ein kleiner Trost, als der Mieter überladene bleibt. Wenn der Vermieter Miete auf 107% eines Gebäudes empfängt, liegt es nahe, dass der Vermieter in Frage gestellt hätte, wie er /sie aus dem Gebäude mehr als 100% der Miete zu bekommen.
Es ist nie zu früh oder zu spät, um Ihren Raum professionell gemessen zu haben. Fast alle Mietverträge werden, was Messstandard fest, dass der Vermieter genutzt hat das Gebiet Ihrer Räumlichkeiten zu bestimmen. So wie es verschiedene ähnlich sind - und doch etwas anders - Rezepte für einen deutschen Schokoladenkuchen, gibt es mehrere verschiedene Industriestandards für Gewerbeflächen Messung
Wenn Sie den Vermieter Wort für die Messung Ihrer Geschäftsräume genommen haben. , kann zu viel bezahlen Sie im wesentlichen auf einem oder mehr Ihrer Standorte. Sie können mit einer "Messung Zertifizierung" präsentiert werden. Nehmen Sie diese Zertifizierung nicht Nennwert an. Viele der Stellen, an denen wir Abweichungen haben gefunden "verified" so genau, aber in der Tat wurden falsch gemessen. Manchmal sind die Unterschiede nur 30 - 40 Quadratmetern; Diese können jedoch auch Hunderte von Quadratmetern aus sein -. vor allem, wenn die Mietfläche in der Größe von Bedeutung ist
Über einen entsprechenden Hinweis, ich war nur zu einem Zahnarzt zu sprechen, bevor Sie diesen Artikel zu schreiben. Er hatte ein Angebot zum Mietvertrag für ein 2.000 qm großen Fläche eines Gebäudes gemacht, die noch im Bau war. Als sich der Staub legte, hatte dies auf fast 2.400 Quadratmetern aufgebläht und damit seine Miete Budget aus dem Wasser weht. Mein Rat ist, dass, wenn Sie einen Mietvertrag für Raum verhandeln, die nicht vollständig fue und messbarer im Voraus, sollten Sie die maximale Zunahme oder Abnahme, der auf der Fläche der Lage zulässig sein wird. Diese Einschränkung oder Bedingung sollte beide erscheinen im Rahmen des Angebots zu leasen und die formale Mietvertrag.
Wie Sie sehen können, ist Phantom Raum ein einfaches Konzept und kann einfach vermieden werden. Niemand kann mit dem bloßen Auge allein die genaue Größe eines Raumes bestimmen. Auch sollte ein Mieter immer darauf verlassen, was auf seinem /ihrem Mietvertrag angegeben ist. Raummessung Frieden-of-mind zur Verfügung stellen kann und Sie Tausende von Dollar ... als Zahn Mieter sparen kann, ist dies nicht wert, in der Suche? DPM
Dale Willerton ist der Lease Coach und arbeitet ausschließlich für die Mieter. Er ist Autor "Verhandeln Sie Ihre Dental Office Lease oder Erneuerung" Kontaktinformationen: 1-800-738-9202, E-Mail
[email protected] oder besuchen Sie www.TheLeaseCoach.com www.HelpULeaseDental.com.